NORISK -

L’esperienza dei recenti collocamenti possono aiutare nella scelta…

E’ iniziato in questi giorni il collocamento del fondo immobiliare “Europa Immobiliare N.1” di Vegagest, distribuito da Poste Italiane.
Si tratta di un fondo “classico”: vengono raccolti i soldi (la stima è 170 mln di euro) e successivamente saranno investiti nel settore tanto caro agli italiani: il mattone. La durata prevista è dieci anni (+3 per smobilizzare).
Al momento non conosciamo quali saranno gli investimenti, in quanto gli immobili non sono “apportati” come per Tecla, dove era presente la lista dei palazzi che avrebbero fatto parte del fondo.
Il prodotto presenta un duplice livello di commissione: 1,8% su base annua, più 0,1% di banca depositaria ed una commissione di performance a scadenza pari al 18% del rendimento in eccesso superiore al 7% annuo composto. Non si tratta di cifre “popolari”, per usare un termine calcistico. A tale importo potrebbe aggiungersi un 3% di commissione di vendita una tantum (a discrezionalità del venditore).
Non possiamo giudicare la qualità degli immobili, in quanto non ancora acquistati, ma in ottica “Norisk”, rileviamo che:
A partire dal 1999, tutti i 13 fondi collocati e, successivamente, quotati in borsa trattano a sconto sul NAV (il valore patrimoniale stimato) dal 10 al 30%.
Solo i fondi Tecla ed Alpha hanno superato il prezzo di collocamento, ma sono fondi ad apporto.
Sarà il fondo Europa Immobiliare 1 a sfidare con successo la dura legge dello sconto, senza soffrire nei prossimi anni?
Il fondo quotato più di recente, Estense Grande Distribuzione, scambia a 2300 euro rispetto ai 2500 del collocamento.
Alla luce delle considerazioni precedenti, crediamo che la gamma di fondi quotati alla Borsa di Milano (segmento MTF) offra profili di rischio rendimento superiori, se non altro per il semplice fatto di avere la stessa durata, ma livelli di prezzo ben inferiori a 2500 e di Nav ben superiori a 2500.
Detto questo non abbiamo nulla contro il nuovo prodotto distribuito da Poste Italiane (forse un po’ caro), ma in ottica di analisi finanziaria indipendente crediamo che “i saldi” di Borsa siano di gran lunga più convenienti.
Saremo ben lieti tra due anni, al momento della quotazione sul mercato di osservare una dinamica di prezzo diversa da quella fatta registrare fino ad oggi dai fondi immobiliari, ma sia “la teoria della finanza” sia “statistica” giocano contro questa tipologia di collocamenti immobiliari.